マンションは買うか借りるか。判断を分ける5つの前提

同じマンションでも、5年後に転居する人と15年以上住む人では、購入時の諸費用を回収できる期間が違います。さらに、売却時の価格が購入時と同じか、下がるかによって、購入側の累計負担は大きく動きます。

そのため「家賃とローン返済額のどちらが低いか」だけでは比較できません。まず住む期間をそろえ、その期間に発生する現金支出と、期間の終わりに残る資産・ローン残高を同じ表へ置く必要があります。

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   住む年数

   購入では諸費用が初期に発生します。比較期間が短いほど、その負担が1年あたりで大きく見えます。

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   売却時の価格と費用

   売却代金から仲介手数料などの費用とローン残高を差し引いた手残りが、購入側の負担を左右します。

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   住宅ローンと毎月の保有費

   返済額に加え、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料を月額へ換算して含めます。

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   家賃・共益費・更新料

   現在の家賃だけでなく、共益費、初期費用、更新料、家賃が変わるケースをそろえます。

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   頭金などの機会費用

   購入時に使う現金を手元に残して運用した場合の差を、購入側の追加負担として置きます。

購入側と賃貸側は、月額ではなく比較期間全体の負担へ換算します。住まいレポートでは、次の項目を足し引きした「累計実質住居費」を比較します。

売却時の価格や家賃の変化は1つに固定せず、複数ケースを置きます。結果の幅が重なる場合は、金額だけで一方へ決めず、どの前提を変えると差が開くかを確認します。

購入価格5,000万円、頭金500万円、借入4,500万円、金利年1.50%、返済35年の物件を例にします。購入諸費用400万円、保有費は月3.5万円、売却費用は売却価格の3.5%としました。賃貸側は家賃18万円、共益費1万円、初期費用72万円、2年ごとの更新料を家賃1か月分としています。

購入側は売却時の価格を購入時の80%・100%・110%、賃貸側は家賃変化率を年−1%・0%・＋1%として幅を出しています。頭金と購入諸費用を年3%で運用した場合の差も購入側へ含めています。

この例の中心条件で購入側の累計負担が賃貸側以下になる最初の年は、5年目です。ただし、これは上記の入力条件だけに基づく試算です。売却時の価格、金利、家賃のいずれかを変えると分岐年も変わります。

累計負担が近い場合は、金額以外の差が判断材料になります。購入には内装や設備を変更しやすい面がある一方、転居時には売却や賃貸化の検討が必要です。賃貸は転居しやすい一方、更新や家賃変更、住戸の改修範囲などの制約があります。

転勤、子どもの進学、親の介護などで居住期間が変わる可能性がある場合は、予定年数だけでなく、その半分の年数でも計算しておくと判断の耐久性を確認できます。

• 国土交通省「住宅市場動向調査」：住宅取得・賃貸住宅入居に関する公的調査の概要を確認（2026年9月22日閲覧）
• 国土交通省「住宅ローンの金利リスクの普及啓発について」：金利タイプと返済期間を検討する際の注意点
• 住まいレポート「計算の手法」：累計実質住居費、比較レンジ、損益分岐の計算条件

記事中の計算例は住まいレポートの計算エンジンから生成しています。税制、金利、保険、修繕、引っ越し費用など、個別条件によって必要になる項目は別途確認してください。