10年後に売却しても住宅ローンが残る条件とは？

住宅を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料などの売却費用を支払い、住宅ローンを完済した後の金額が、次の住まいに使える資金になります。

したがって、売却時の価格から売却費用を引いた金額がローン残高より小さい場合は、差額を別の資金で補う必要があります。購入価格と同じ金額で売却できても、売却費用があるため、ローン残高と購入価格が同じなら不足が生じます。

売却価格だけを予想しても、必要な追加資金は分かりません。ローン返済予定表から対象年の残高を確認し、売却費用を含めて差し引くことが重要です。

売却費用を売却価格の一定割合で置く場合、ローンを完済できる境目の売却価格は次の式で概算できます。

例えば、ローン残高が4,000万円、売却費用率が3.5%、固定費用を0円と置くと、完済に必要な売却価格は約4,145万円です。費用率はあくまで概算用の入力であり、仲介手数料、登記、税金などの実額は取引条件によって変わります。

購入価格5,000万円、頭金500万円、借入4,500万円、金利年1.50%、返済35年で計算します。月々の返済額は13.8万円、売却費用は売却価格の3.5%としました。

「5,000万円で売却」は購入時と同額、「3,500万円で売却」は購入時より30%低いケースです。手残り・追加資金は、売却費用とローン残高を差し引いた後の概算です。購入諸費用、保有中の管理費・税金、譲渡に関する税金はこの欄へ含めていません。

10年後でも、4,500万円の借入が均等に10年分減るわけではありません。元利均等返済では毎月の返済額に占める元金と利息の割合が変わるため、返済予定表か同じ条件の計算式で残高を確認します。

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   頭金が少なく、借入額が大きい

   購入直後のローン残高が購入価格に近くなります。

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   購入から短い期間で売却する

   元金返済の回数が少なく、購入・売却の費用負担も短期間に集中します。

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   返済期間が長い

   同じ借入額・金利なら月々の返済は抑えられますが、途中時点の残高は大きくなりやすくなります。

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   適用金利が上がる

   返済額や元金の減り方は契約の金利タイプと返済ルールによって変わります。

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   売却時の価格が下がる、または費用が増える

   売却後にローン返済へ回せる金額が小さくなります。

長く住む予定でも、転勤、家族構成、介護、収入の変化などで住み替え時期が早まることがあります。購入前に複数の時点を計算し、価格が下がるケースも含めて追加資金の有無を確認します。

• 金融機関の返済予定表で、各年のローン残高を確認する
• 売却時の価格を1つに決めず、複数ケースで置く
• 仲介手数料などの売却費用を差し引く
• 追加資金が必要なケースでも、手元資金を維持できるか見る
• 変動金利なら金利が上がるケースも別に計算する

売却時の価格を当てることが目的ではありません。どの程度の価格変化までなら、住み替えの選択肢を残せるかを確認するための計算です。

• 全国銀行協会「住宅ローン」：住み替え時のローンに関する一般的な説明を確認（2026年9月22日閲覧）
• 国土交通省「住宅ローンの金利リスクの普及啓発について」：変動金利などの金利リスクを確認
• 住まいレポート「計算の手法」：ローン残高、売却費用、売却後の手残りの計算条件

記事中の計算例は住まいレポートの計算エンジンから生成しています。表示額は概算で、実際の残高、費用、税金、利用できる融資は契約内容や取引条件により異なります。売却前に金融機関、不動産会社、必要に応じて税理士などへご確認ください。